Меню Закрыть

Много ли инвестору земли нужно?

Наши сограждане, включая риэлтеров и финансистов, напряженно ждут формирования полноценного земельного рынка, надеясь на появление нового источника получения дохода. Вот, мол, сейчас доходы растут, а набор инвестиционных инструментов ограничен, поэтому приходиться все вбухивать в многократно переоцененные квартиры, раздувая чудовищный пузырь. А что еще прикажете делать с деньгами? Фондовый рынок не в лучшей форме, наш «зеленый друг» с каждым днем слабеет, инфляция делает бессмысленной банковские депозиты. У избыточных денег один громоотвод – недвижимость. «Вот если бы в землю вложить…» — мечтают инвесторы.

Впрочем, наиболее энергичные не мечтают, а уже всеми законными, полузаконными и совсем незаконными методами скупают ее, землю-матушку. Скупают и в городах, и пригородах, и даже в отдаленных районах. У нашего народа с незапамятных времен сидит в подсознании непоколебимая уверенность в ценности земли как таковой, в том, что в конечном счете на нее всегда найдется платежеспособный спрос.

Для наших прапрадедов такая уверенность была оправдана. Население увеличивалось, для его прокормления приходилось осваивать все новые земли, поэтому стоимость уже освоенных участков все время росла. В советские время государство забрало всю землю себе, выдавая гражданам в личное пользование лишь крохотные кусочки для приусадебного хозяйства в деревне или 5 дачных соток (1 сотка = 100 кв. метров) в пригороде. Право копаться на этих жалких пяти сотках было предметом наследования и скрытой купли-продажи (под видом продажи дачного домика с переоформлением членства в кооперативе). Неудивительно, что наше население проецирует недавнюю высокую ценность таких участков на всю остальную необъятную территорию нашего отечества. А велика ли в действительность стоимость нашей земли?

Можно часами ехать по северо-восточным штатам США (так называемой «Новой Англии»), и практически не встретить сельхозугодий. Когда-то, в XIX веке, эта холмистая поверхность была покрыта лугами и пашней. Затем, по мере освоения Дикого Запада, фермеры забросили холмы Нью-Гемпшира и Вермонта, и подались на просторные плодородные поля недавних прерий. С тех пор население США многократно выросло, но пахать горы Новой Англии по-прежнему невыгодно. Та же история в Западной и Центральной Европе. Год от года сокращается площадь сельхозугодий Швейцарии и Австрии, горных районов Италии, Франции и Германии; на очереди – Польша и Чехия со Словакией.

Россияне думают, что на Западе земля стоит бешеных денег. Это заблуждение. Земля дорога на курортных побережьях, в крупных городах, в зонах интенсивного земледелия, а также в немногих перенаселенных странах вроде Голландии и Японии. В остальных случаях  она стоит относительно недорого. Например, в хорошо освоенной южной части Финляндии, сотка земли в дачной местности продается примерно по полторы тысяче евро.

Для чего можно купить землю в Ярославской области? Для ведения сельского хозяйства? Но конкурировать придется не только с таким же отечественным фермером или агрохолдингом, возделывающим тощие северные подзолистые почвы в свободное от 5-месячной зимы время, но и с австралийцами и аргентинцами, знающими о зиме понаслышке и круглый год выращивающих на своих каштановых (или иных, не менее плодородных) почвах такие урожаи, каких на нашем севере не может быть при самой лучшей агротехнике. Признаем честно – мировому рынку сельхозугодья в нашей области не нужны. Именно поэтому у нас сегодня засевается зерновыми лишь 57 тысяч гектаров, или около полутора процентов территории области.

Может, столичные жители купят себе под дачи? Хорошо, давайте посчитаем. 10 миллионов москвичей окружены территориями 10 областей, включая Ярославскую. Условно говоря, на 36 тысяч квадратных километров (площадь нашей области) приходиться 1 миллион потенциальных столичных дачников, или примерно по 1000 соток (10 гектаров) на семью из трех человек. Это при допущении, что каждый москвич обзаведется дачей (причем преимущественно не в Подмосковье, где ему ближе, а в соседних губерниях). Ясно, что столице просто не нужна даже часть нашей территории, достаточно крохотной доли.

Может быть, купят ярославцы под загородные коттеджи? Давайте снова посчитаем. В Ярославле 600 тысяч жителей. Это — максимум 200 тысяч семей и покупателей-одиночек. Заложив по 20 соток земли на каждый коттедж, мы получим спрос на землю в объеме 400 квадратных километров, или 1,1% территории области. Это при условии, что все взрослые и дееспособные ярославцы побросают уже имеющиеся квартиры и ввяжутся в коттеджное строительство.

Даже городская земля далеко не всегда будет востребована. Из прогнозов академиков-демографов известно, что к середине нашего столетия с карты России исчезнет каждый третий населенный пункт, включая даже небольшие города. Так что перспективы даниловской или гаврилов-ямской недвижимости представляются мне весьма туманными.

Почему же сейчас земля продается так дорого? Потому что ее просто мало на рынке. Подавляющая часть земли еще не оформлена, где-то мешают административные барьеры, где-то инерция мышления. Но рано или поздно пустующие луга и пашни бывших колхозов будут выведены на земельный рынок. Через некоторое время предложение земли станет лавинообразно расти, а цены, соответственно, снижаться.

Так что, наша земля на самом деле ничего не стоит? Стоит, конечно, но не всякая, а та, которой мало, — по берегам рек, в центре городов, у пересечений магистралей, в туристических и рекреационных зонах, и т.п. Лучший критерий при покупке земли – собственное желание инвестора иметь именно этот участок в собственности.

А вообще, граждане, насчет инвестирования в землю почитайте очень поучительный рассказ Льва Толстого «Много ли человеку земли нужно». Кстати, Альберт Энштейн говорил, что из всей мировой литературы этот рассказ повлиял на него в наибольшей степени.

Статья опубликована в журнале «Элитный квартал»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.